Nessuna nuova, buona nuova. Il fatto che la Bce abbia deciso di non aumentare ulteriormente i tassi può essere visto come un piccolo segnale positivo per il mercato dei finanziamenti immobiliari. La questione si porrà di nuovo il 14 dicembre, ultima riunione dell’anno, anche se nemmeno per allora ci si potrà aspettare un’inversione di tendenza, visto che i tassi, come ha annunciato Christine Lagarde, rimarranno alti a lungo. Un altro aspetto che solo qualche settimana fa non era scontato è che l’Euribor, il parametro che serve da indicizzazione dei mutui variabili, ha smesso di replicare la Bce e si sta fermando attorno al 4%, circa 50 centesimi sotto il tasso di Francoforte. Perlomeno per chi ha un mutuo variabile in corso questo significa che le rate non stanno più salendo oltremisura.
Per contro, chi vuole oggi prendere un tasso fisso lo deve pagare facendo i conti con un Eurirs a 20 anni oltre il 3,0% (ma a metà ottobre è arrivato a sfiorare il 3,50%) mentre il parametro trentennale veleggia attorno a 3,2%. Il risultato è che i mutui più convenienti hanno un tasso fisso nominale attorno al 3,70% mentre quello effettivo (perché comprensivo delle spese) è 30 centesimi più alto.
Tasso fisso o variabile? Il costo attuale dei mutui: i numeri
Confrontando i dati rilevabili sul sito del broker mutuiOnline.it e ipotizzando un finanziamento da 140mila euro per l’acquisto di una casa da 200mila si ricava che la rata media a 20 anni per il fisso è al 3,7% nominale, per un importo mensile di 823euro, nel trentennale il tasso tendenziale è sempre al 3.7 % grazie al fatto che l’Eurirs a 30 anni quota meno di quello a 20, e la rata media è di 644 euro. I valori equivalenti per il mutuo variabile sono: a 20 anni tasso medio 4,90%, con rata da 919 euro (63 in più del fisso) mentre il trentennale si pone in media al 5,1%, che equivale a una rata da 760 euro, 83 in più rispetto al fisso.
I valori equivalenti per il mutuo variabile sono: a 20 anni tasso medio 4,90%, con rata da 919 euro (63 in più del fisso) mentre il trentennale si pone in media al 5,1%, che equivale a una rata da 760 euro, 83 in più rispetto al fisso.
I mutui per i giovani (e le agevolazioni)
Un’altra notizia positiva arriva dal disegno di Legge di Bilancio 2024, che proroga e rifinanzia il fondo Consap per i mutui per gli under 36 (ma non le altre agevolazioni legate all’acquisto: e cioè si pagherà l’imposta di registro se si compra da privati o il rimborso Iva se invece si compra dal costruttore, così come l’imposta sostitutiva sui mutui).
Qui, leggi l’approfondimento dedicato ai mutui e alle agevolazioni per i giovani che vogliono comprare la prima casa.
Ciò nonostante, i giovani restano un target fondamentale per il mercato della casa e l’accesso al fondo, che fornisce sui mutui con alto Ltv (rapporto somma mutuata/bene ipotecato) una garanzia pari all’80% del debito residuo in caso di inadempienza del mutuatario, è spesso l’unico sistema per ottenere il finanziamento se si dispone, come di solito succede, di poca liquidità.
Le ipotesi per gli under 36
Secondo gli ultimi dati di mutuiOnline.it gli under 36 che hanno richiesto un mutuo sul portale nell’ultimo anno sono aumentati del 31%. Un mutuo fisso da 200mila euro per una casa del medesimo valore oggi costa,considerando le offerte più convenienti, tra il 3,75 e il 4,60%, con rata tra 926 e 1.025 euro. Ricordiamo che i mutui garantiti dal fondo Consap hanno tassi massimi stabiliti mese per mese. I valori definiti per il mese di dicembre sono 5,32% per il fisso e 5,89% per il variabile. Indichiamo il tasso variabile ma alle condizioni attuali per chi non ha contanti e presumibilmente neanche grandi redditi, visti il limite di Isee a 40mila euro che bisogna rispettare per accedere al fondo, la scelta di un mutuo indicizzato appare un azzardo.
L’azzardo del mutuo variabile
Indichiamo il tasso variabile ma alle condizioni attuali per chi non ha contanti e presumibilmente neanche grandi redditi, visti il limite di Isee a 40mila euro che bisogna rispettare per accedere al fondo, la scelta di un mutuo indicizzato appare un azzardo. Così come sarebbe del tutto sconsigliabile il variabile anche per chi comunque intende avviare un mutuo standard avendo poco spazio di manovra nel caso il costo del denaro riprendesse a salire.
Tornando ai mutui trentennali da 140 mila euro del nostro esempio, scegliere il variabile significa che tra un anno un aumento di solo mezzo punto del tasso porterebbe la rata dai 760 euro iniziali a 818 euro, mentre una diminuzione di mezzo punto vedrebbe scendere l’esborso mensile a 703 euro. Se poi alla fine dell’anno prossimo si concretizzare la prevista discesa dell’Euribor riportando il parametro nel giro di un altro anno a valori prossimi al 2% (target dell’inflazione) alla fine del 2025 la rata scenderebbe a 542 euro, con un forte risparmio rispetto al fisso. Bello scenario, ma si tratta di fare una scommessa.
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01 dic 2023
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Mutui, la nuova mappa dei tassi sopra il 4%: l’azzardo del variabile o la stabilità del fisso, che scelta... - Corriere della Sera
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